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18 de Janeiro de 2019

Quais são as 5 cláusulas especiais no contrato de compra e venda?

Conheça o pacto de melhor comprador; a retrovenda; a venda a contento; a venda sujeita a prova e a preempção ou cláusula de preferência.

Escola Brasileira de Direito, Professor
há 5 meses

O contrato de compra e venda é um contrato comutativo e sinalagmático, pelo qual uma parte se obriga a transferir a titularidade de um bem em favor da outra parte, que por sua vez assume a obrigação de pegar o preço determinado ou determinável em moeda corrente nacional (regra), ou outro tipo de moeda, desde que assim o contrato e a lei admitam.

O contrato de compra e venda pode constar algumas cláusulas especiais, constituindo obrigações ou efeitos diversos do simples contrato de compra e venda. São elas o pacto de melhor comprador; a retrovenda; a venda a contento; a venda sujeita a prova e a preempção ou cláusula de preferência.

O pacto de melhor comprador é uma cláusula sem previsão no CC/02, mas aceito no direito contratual, pela qual se estabelece que a venda só será efetivada se dentro de um prazo estabelecido, não superior a um ano, ninguém apresentar proposta melhor. Traz, portanto, a possibilidade de se desfazer a compra e venda, rescindindo o contrato, em razão do surgimento de uma proposta mais vantajosa.

A retrovenda, por seu turno, é uma cláusula contratual que permite o direito de regate de um bem imóvel. Constitui um pacto adjeto – ou seja: o vendedor reserva para si o direito de reaver o imóvel, desde que pague o valor correspondente atualizado monetariamente e as despesas. Note-se, todavia, que - para ser exigível - a cláusula deve constar na matrícula do imóvel.

A venda a contento caracteriza um pactum ad gustum, dando ao comprador o direito de devolver o bem, caso atinja suas expectativas, desde que restitua o valor pago.

Já a venda sujeita a prova é a cláusula contratual que sujeita a efetivação da compra à comprovação, feita pelo vendedor, que sobre o bem não recai nenhum problema ou encargo, sob pena de rescisão do contrato.

Por fim, a preempção ou cláusula de preferência constitui um pactum protimiseos, sendo acessório ao contrato de compra e venda, por meio do qual obriga o comprador do bem (móvel ou imóvel), quando for vendê-lo, a oferecê-lo a quem lhe vendeu, mediante notificação.

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3 Comentários

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Ótimo artigo, bem explicativo e usual! Favoritei. continuar lendo

Se o imóvel no bairro popular não tiver habite-se como pode entrar.na cláusula que o imóvel não recai nenhum problema, ou o contrato pode ser rescindido? Essas cláusulas complicam a venda do imóvel! continuar lendo

Quando se refere a valores... "que por sua vez assume a obrigação de pegar o preço determinado ou determinável em moeda corrente nacional (regra), ou outro tipo de moeda".

Existe a possibilidade de prever uma alteração no valor do negócio? Se por exemplo fechar negócio com um imóvel na planta, por determinado valor... sendo que uma parte do valor será financiada pela caixa, outra parte será paga diretamente na Incorporadora (sem juros). Existe a possibilidade de via cláusula protetiva, aumentar o valor determinado para a Incorporadora? Me refiro a um aumento do valor, não apenas taxas adicionais que por ventura não pudessem ser previstas. continuar lendo