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14 de Novembro de 2018

Contratos: qual a diferença entre leasing operacional, leasing financeiro, leasing imobiliário e lease back?

Entenda os conceitos de leasing operacional, leasing financeiro, leasing imobiliário e lease back.

Escola Brasileira de Direito, Professor
há 2 anos

Contrato de leasing é o negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica na qualidade de arrendadora e pessoa física ou jurídica na qualidade de arrendatária, que tenha por objeto o arrendamento de bens adquiridos pela arrendadora segundo especificações da arrendatária, para uso próprio desta.

O leasing é o instituto jurídico, criado por uma evolução contratualista americana no pós-guerra, por meio do qual se admite que uma pessoa física ou jurídica utilize certo equipamento comercial ou industrial, ou até mesmo um imóvel, por intermédio de um arrendador, por prazo determinado.

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Destarte, o leasing é essencialmente empresarial e de natureza complexa pelo qual um interessado solicita para uma empresa que atua no seguimento de arrendamento mercantil (deve ser empresa própria para isso) que adquira determinado bem para locar por tempo determinado a ele, pagando prestações mensais e tendo ao final do contrato a opção de:

i. Comprar o bem;

ii. Renovar o contrato; ou

iii. Devolver o bem.

Logo, simplificadamente, o leasing é um contrato de locação com opção de compra ao final.

Mister salientar que o leasing é, igualmente, o negócio jurídico que envolve uma relação tripartite, pois para o contrato ser celebrado envolve arrendatário, arrendador e fornecedor. Na medida em que: o arrendatário pede o produto ao arrendador, este por sua vez adquire o produto requerido de um fornecedor para, assim, poder firmar o contrato de leasing.

A diferença entre o contrato de leasing e o compromisso de compra e venda reside no fato de queenquanto no contrato de leasing se paga o aluguel com a mera possibilidade de compra da coisa ao final do contrato, no compromisso de compra e venda, o comprador paga as prestações do valor acordado, sendo sempre certa a aquisição da propriedade ao final.

Por seu turno, o contrato de leasing também difere do contrato de locação, poisdiferentemente do contrato de leasing, o contrato de locação não dá ao locatório o direito de adquirir o bem ao final do contrato. Além disso, na locação, aluga-se algo que já é de sua propriedade e não que passa a ser de sua propriedade em razão da solicitação do pretenso locador, para, assim, celebrar o contrato.

E por fim e mais importante: a devolução do bem no contrato de locação antes do término do contrato, cessa a dívida, enquanto no contrato de leasing, a dívida permanece, uma vez que o arrendatário adquiriu o bem, justamente pela solicitação que lhe foi feita, logo deve o arrendatário arcar.

Feitas essas importantes considerações, vejamos a definição dos contratos de leasing operacional, leasing financeiro, leasing imobiliário e lease back.

1. Leasing Operacional

Leasing operacional é aquele em que o valor das mensalidades pagas a título de locação constitui a garantia do investimento produzido pelo arrendador e após o término do contrato, o valor faltante para a opção de compra corresponde a 80% do valor do bem.

Logo, pelo leasing operacional restainviabilizada a possibilidade de o arrendatário adquirir o bem.

Esta espécie de contrato de leasing permite ao arrendatário a utilização do bem apenas pelo período do contrato, pois embora haja a opção de compra, é desestimulada pelo alto valor necessário para tanto.

Além disso, este contrato de leasing, geralmente, estabelece que além de pagar o valor da locação, o arrendatário deverá arcar com os custos da manutenção da máquina que será feita por uma equipe especializada do próprio fabricante. 2. Leasing Financeiro

É a modalidade de contrato de leasing mais utilizada no Brasil, pois agregada às parcelas pagas a título de locação já se inclui um valor correspondente a uma antecipação para a aquisição do bem ao final do contrato.

Assim, no termo final do contrato de leasing, o valor faltante para a aquisição do bem é muito viável.

Todavia, importa mencionar, que caso o arrendatário não opte por adquirir o bem, o arrendador fica obrigado a restituir os valores pagos a título de antecipação. Extrai-se, até aqui, que o VRG (valor residual garantido) - aquele correspondente ao valor de aquisição do bem -, no leasing financeiro é bem menor do que no leasing operacional.

3. Lease Back

É uma modalidade leasing específica utilizada por empresas com a finalidade de captar recursos financeiros e posteriormente, readquirir o bem objeto do contrato de leasing.

Pelo contrato de lease back, uma empresa, precisando de dinheiro, vende o próprio imóvel em que opera a uma arrendadora e firma com esta um contrato de leasing. Assim, recebe o valor da venda do imóvel, permanece nele mediante o contrato de leasing e ao final tem a opção de readquirir o bem.

4. Leasing imobiliário

É modalidade de leasing pela qual o arrendador, a pedido do arrendatário, compra um terreno e nele constrói um imóvel, alugando-o para o arrendatário com a opção de compra ao final.

Por fim, cumpre alertar acerca da vedação ao self-leasing, de modo que fica proibida uma empresa de arrendamento mercantil pertencente a um grupo econômico fazer um contrato de leasing com outra empresa pertencente ao mesmo grupo econômico.

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